最近在中国各地的土地拍卖会上，央企或者国企正取代民营开发商成为主角，国进民退的趋势在房地产行业日益明显。有评论指出，经济增长、人口红利和货币信贷政策等支撑房价的因素越来越弱，中国房地产迎来中长期拐点。经济学家李迅雷表示，房地产拐点意味着什么？这会引发中国债务危机。

中国房地产国进民退趋势明显
近几个月，在中国各地的土地拍卖会上，有中央或地方政府背景的开发商成了主角。

例如，在5月5日广州首轮集中供地拍卖会上，广州出让的18宗住宅用地中，有15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍。在成交的17宗地，国企央企地方城投平台合计拿下14宗。

据了解，此次土拍有越秀、龙湖、中铁建、厦门国贸、建发、华润等25家房企报名。

华尔街日报6月1日报导，据中国房地产搜寻引擎诸葛找房追踪的数据显示，这四个月里参与土地拍卖的前20名开发商中，除八家之外，其余都有政府背景。

行业数据提供商克而瑞（CRIC）的分析师谢杨春表示，中国最大的开发商仍手握足够的土地来维持至少三年的楼盘销售。但如果行业低迷势头持续，有政府背景的开发商继续在土地拍卖会上购得大部分住房用地，这将预示这些公司未来销售的住房数量将增加。

在房地产整体萧条的背景下，这些开发商也面临楼盘销售下滑和房价下跌的难题，但与没有政府背景的同行相比，它们的销售下滑通常没有那么严重。

自恒大暴雷之后，中国百大房企大洗牌，恒大跌出60名之外，前十大房企有六家为“国有”。

过去两年间排名最靠前的碧桂园现已跌出前20名。

在民营房地产企业纷纷暴雷的情境下，中共加速主导全中国房企市场，所谓自由竞争市场已不复存。

香港大学金融学讲席教授陈志武表示，近一两年会是民营地产公司被加快挤出的过程，它们的空间只会被不断挤压。

近年来，中共政府加强了对民营经济的控制，使关键行业与国家目标保持一致。这些举措的根源在于，中共领导人对国内企业家及其快速增长的企业不信任。

过去十年里，以民营企业为主导的中国房地产行业大规模扩张，中共以防范金融风险为借口对房地产行业出台了一些限制措施，其中最有杀伤力的当属2020年8月出台的“三条红线”政策，中国恒大和其他一些房企的快速扩张步伐戛然而止。

趁你病要你命
自去年夏季楼市降温以来，中共政府一直在鼓励国有房企在该领域发挥更积极的作用。

去年12月底，中共央行、中共银保监会联合下达通知，鼓励国企、央企与经营良好的大型民企从陷入困境的民营同行手中购买优质资产。

据财联社报导，广东率先响应，邀集多家国企和民企开会研议并购之可能性，为国企、央企的并购“牵线搭桥”。

根据财新、香港经济日报以及明报报导，今年年初，陷入财务危机的房地产开发商世贸集团委托多家代理商出售“中国境内所有开发项目”，包括住宅、商办、酒店等等，首波买主很可能具备国资背景。

中共借由国家资本趁势掌控民企，房企国有化“国进民退”态势在那个时候就已经明朗，民营房企主导房地产市场的时代结束了。

荣鼎集团（Rhodium Group）分析师Allen Feng和Logan Wright在今年早些时候的一份报告中表示，国有开发商在行业内只占较小份额，能给整体行业带来的帮助有限。他们估计，按销售计算，国有开发商约占中国整个房地产行业的15%-25%。

荣鼎集团的分析师还表示，国资开发商可能会利用该行业整体处境困难的机会，通过买入低价出售的优质资产获益，而不是试图拯救民营竞争对手。

中国企业和个人不借钱了
彭博6月1日报导，今年中国企业贷款交易大幅减少，尽管政府呼吁银行增加放贷，但在经济放缓的背景下，特别是疫情封控导致企业已经停产停工，没有贷款的需求。

彭博社汇编的所有货币交易数据显示，今年迄今为止，中国企业的银团贷款和俱乐部贷款下降了58%，至456亿美元，这是2015年以来最差的年度开局。

中国香港的贷款银行家表示，内地针对中共病毒的管控措施，包括上海长达两个月的封锁，延长了交易周期。

放缓借贷的不只是制造企业。中共央行数据显示，4月份金融机构新增贷款创下2017年以来的最低水平，房地产行业低迷导致抵押贷款需求下降。政府部门鼓励个人和企业借贷的努力尚未见成效。

中国房地产的中长期拐点已来临
地产观点5月5日发表评论文章称，中国房地产的中长期拐点已经形成。过去10多年里，房价的上涨是经济增长、人口红利、货币和信贷政策等多方面因素的共振导致的，而这些因素发展到今天已经消失的差不多了，房价的支撑因素也是越来越弱了。

疫情之后，GDP增速是很难看的，而且目前也没有恢复的迹象。但不管会不会受到疫情的影响，经济继续高增长的可能性都是比较小的。一是经济规模的基数已经过于庞大，再保持很高的增长率，是需要多大的绝对增量来支撑？二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外，目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生对房地产行业如此大的拉动作用。”直白点讲就是GDP不会再像以前那样快速增长了。

再看人口红利，中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁，该买房也买了，买不起仍然是买不起，这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后，中国执行严格的“一胎”计划生育政策，可谓“后继无人”，再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。

此外，从货币周期来讲，目前应是进入加息周期，但是受到疫情的影响，加息的步伐明显被拉后。但是即便是“放水”的背景下，资金流入楼市的渠道是受阻的，也就是说过去两年的流动性宽松并没有惠及到房地产行业。

总之，从经济发展漫长过程来看，房地产在中国经济起到的重要作用在逐渐退出历史舞台。所以政策方向在变、支撑其内在增长的人口、信贷等都在变。或许明白人都清楚，房地产市场周期性的转变是必然的，经济发展规律和历史发展的趋势是无法改变的。

李迅雷：房地产拐点或引发债务危机
在2021年12月2日举行的“新发展·新动能”第一财经金融价值榜颁奖典礼上，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，2021年房地产投资增速已经开始明显下降，房地产的销量在下降，房地产的新开工面积也在下降，2022年可能要进入20年来的拐点。

房地产拐点意味着什么？在李迅雷看来，这会引发中国的债务危机。一旦债务对应资产价格出现下跌，也就是房产价格下跌，中国就有可能出现金融危机。

也就是说，房地产出现拐点的时间，基本上也对应中国发生债务危机的时间。

防水图略表敬意

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