转自 铁锤微观 回顾过去这段时间，经济下行压力不减，三驾马车明显跑不动了，政策层面也是加码不断。但真要细究起政策的作用，大多是雷声大雨点小，有些甚至是头痛医脚。网上的段子似乎说明了一切：在发钱和发券之间，选择发文；在提高工资和提高工作岗位之间，选择提高信心；当你以为工具箱里全是喇叭的时候，眼罩又拿出来了。时至今日，楼市依然在苟，股市依然在守。如果一直这样只刮风不下雨，最后那点信心很快也会被消耗殆尽。8月的最后一天，终于不再是从工具箱里掏出大喇叭了。今天发生的事情很多，暗藏的玄机更多，值得好好说说。首先，喊了一个多月的存量房贷利率下调，终于传来了盖棺定论的最新消息。8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，敲定从9月25日起，个人可以向银行申请降低存量首套房贷款利率。借款人有2个选项：一是直接协商下调利率，二是新发放一笔贷款替换之前的贷款。划重点：存量首套房，说明政策主要针对刚性购房家庭。另外有人担心，协商的情况下银行有可能拒绝。这种担忧是非常有必要的，参照保交楼标准，如果不设置统一的标准，即便银行不直接拒绝，也可能会推诿拖延，执行难度大，政策落地时间长，都会影响政策最终的效果。到底能降多少？通知中的相关描述非常拗口难懂：新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这段话目前网上的理解存在巨大分歧，因为“利率政策下限”定义不清楚，到底是原来的基准利率，还是LPR利率，二者的差别可是十万八千里。我个人理解，贷款发放时利率政策的下限应该按照LPR执行。原因很简单，大家现在提前还贷，是和现在的房贷利率比感觉高了，而不是和以前申请房贷时每个城市的房贷利率下限比。否则，真起不了多大的作用。以月供5000元计算，按降低到原来的基准利率执行，每月只能降200元左右，但是按取消LPR加点执行，则可以大概降600元。银行要让利多少？目前我国的存量房贷余额是接近39万亿，按照央视报道的存量房贷利率平均下调幅度0.8%计算，商业银行需要让利3120亿。这是理论上的数据，真实需要付出的代价，可能远低于此。因为政策搞得太复杂，说穿了就是不想大让利。也没见调降存款利率的时候，哪个银行会有半点犹豫。9月1一早，工农中建等多家国有大型银行陆续发布公告，宣布从9月1日起下调部分定期存款利率。这次存款利率调整的特点是存期越长，下调幅度越大。一年定存下调0.1个百分点；两年定存下调0.2个百分点，三年和五年定存下调0.25个百分点。举个例子，此次降低存款利率，相当于20万存3年利息减少1500元。对此我一点也不意外，因为以前就打过预防针了：羊毛出在猪身上，最后让狗买单。值得一提的是，过去一年时间，存款利率已经下调三次了，如果细算的话，存款利率下调牺牲储户的利息早就超过降存量房贷利率的让利了。一言概之，需要让利的时候降存量房贷利率难如针挑土，需要储户牺牲利息的时候降存款利率则易如水推沙。房奴减少的利息，是从存款人那里让渡过来的，这就是政策的持续导向，鼓励大家拿存款出来买房、消费。降存量房贷利率对楼市的影响其实可忽略不计，主要是拉动消费。两部门发的通知、各银行发布的公告里面都清清楚楚写着一句话：积极发挥金融扩大消费的作用。挨打要立正，让利要接好。大家也都知道让得利者让利很难，所以现在敲定降存量房贷利率，也算是做了一回实事，虽然降的不多，但苍蝇腿也是肉，每个月少的两三百块钱也够一家人下一次馆子了。白给的钱，就别嫌少了。我现在的担忧和想告诫大家的有两点：一是降存量房贷如果是置换新的贷款合同，商业银行会不会设置提前还款的限制，彻底堵死大家未来提前还贷。这种事儿他们是真干得出来；二是两部门发的通知中有一个被忽略的重要信息，要对“转按揭”进行穿透式、实质性审核。这意味着接下来利用经营贷置换存量商贷的路子走不通了，这条路被彻底堵死了。综合上述分析，铁锤的观点非常明确：丢掉幻想，努力赚钱，提前还贷，这才是你本年度最明智的投资。其次，在降房价和降利率之间，最终还是选择了降首付。根据两部门同一天发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为分别不低于20%和30%。这算是历史最低首付比例政策了，堪比2008年和2015年的两次救市，信号意义不可忽略。结合近期部分一二线城市实行“认房不认贷”来看，全国统一首付比例下限，对于大城市名下无房者上车来说，还是有很大帮助的。说实话，刚需和改善型购房者，算是等来了最好的政策支持。但铁锤也要提醒大家量力而行。因为降低首付比例并不是降低贷款总额，只是把还款压力后移了。一线城市以前首套房首付比例是6成或者7成，虽然上车难，但是还贷压力不大，现在首付2成或3成，上车容易，还贷压力可是激增的。所以普通刚需家庭买房，要算好自己的收支账本，别看啥都觉得是利好，更不要一窝蜂冲进场。为什么这么说？因为宏观基本面没改变，经济下行压力仍然不小，就业、收入、企业投资、出口、需求这些和每个人息息相关的整体环境依然让人没法乐观。等来了最低的购房门槛，迎来了最好的上车时机，同时意味着承担的月供更高了，买房上车固然重要，但有稳定可观的收入，能保住房贷不断供更重要。特别是一线城市的老铁们，现在买房需要背负巨额房贷和月供，这需要的不仅仅是勇气，更需要实力。个人观点，现在虽然是历史上最好的购房政策，但还不是历史上最好的价格。再者，减税降负也来了。为进一步减轻家庭生育养育和赡养老人的支出负担，国务院决定，提高3岁以下婴幼儿照护、子女教育、赡养老人等三项个人所得税专项附加扣除标准：一、3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除标准，由每个婴幼儿每月1000元提高到2000元。二、子女教育专项附加扣除标准，由每个子女每月1000元提高到2000元。三、赡养老人专项附加扣除标准，由每月2000元提高到3000元。其中，独生子女按照每月3000元的标准定额扣除；非独生子女与兄弟姐妹分摊每月3000元的扣除额度，每人分摊的额度不能超过每月1500元。此举的目的是减轻老百姓的税负，增强消费能力。很明显，对上有老下有小的人群比较有利。一个家庭如果有两个老人两个孩子，且个人缴纳个税标准较高，粗略计算，每年可以节省大几千的税。减税是对某些纳税人或课税对象的鼓励或照顾。反之，对于享受不到减税政策的人群而言，其实算是隐形加税了。当然了，有人可能会说，我连个税起征点都够不到，我怕毛线啊。减税降负相当于变相提高工资，这和降低存量房贷利率如出一辙，说穿了都是积极发挥金融扩大消费的作用。总体而言，8月最后一天出的政策都是动真格了，不再是空喊口号，虽然不是直接发钱，但降利率、降税也都能变相达到让老百姓手里的钱多起来，这才是从源头上解决问题，还是非常值得称赞的。一句话，积极因素正在积累。至于后续的影响有多大，个人觉得不能太乐观，因为国内外环境已经发生翻天覆地的变化，仅靠这几个政策很难扭转整体趋势。尤其是对于房地产行业而言，高房价、保交楼、利率倒挂等，才是阻碍买房信心的关键因素。所以这几个障碍不清除，市场很难发生根本性逆转。大家的买房信心，更不可能一夜回转。当然从今天开始，也可以不用太悲观了。一方面，宏观施策开始聚焦重点了，虽然现在仍然不是洪水猛兽般的救市，但也不是拿着大喇叭空喊口号；另一方面，这么多的利好砸下来，并非没有用，而是政策具有滞后性。另外，若是没有这么多的利好，恐怕真实的情况会比现在还要差。全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞吧。